编辑：佚名 来源：财经新闻网
2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。2019年长租公寓或迎来“分水岭”。
2018长租公寓政策盘点
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。2018年长租公寓又出台了一系列政策，政策利好背景下长租公寓野蛮生长。
资料来源：中商产业研究院整理
2018长租公寓事件回顾
1、自如甲醛门
2018年自如3次陷入“甲醛风波”。阿里员工曾租自如公寓患白血病去世，甲醛风波在网络上不断发酵，租客们开始谈“甲醛”色变。
2、长租公寓多次抬价抢房源
2018年毕业季北京租金大幅上涨。8月17日，时任我爱我家副总裁的胡景晖炮轰长租公寓推涨房租，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。一石激起千层浪，胡景晖由于众所周知的原因宣布辞职。
8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金，并且尽快拿出共计超过12万套房源投向市场。
3、多家长租公租相继爆仓
长租公寓盲目扩张，经营不善，自食恶果。据不完全统计，2018年8家长租公寓企业阵亡，其中雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”也难逃爆仓的命运。昊园恒业因资金链断裂的消息也传得沸沸扬扬。值得玩味的是，我爱我家前副总裁胡景晖曾表示，“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。”时隔不久，杭州鼎家爆仓。
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4、租金贷消费陷阱横行
各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，长租公寓乱象频发。为通过规模抢占市场份额，部分长租公寓企业开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱。
5、“京东直租”上线
9月，京东房产上线“京东直租”，目前碧桂园旗下BIG+碧家国际社区、万科泊寓、熊猫公寓、优客逸家、己美公寓等品牌公寓已加入京东直租，并初期在北京上线了近2000间房源。据悉，随后京东租房业务还将快速覆盖全部一二线城市。
2018长租公寓发展现状
1、资本重金布局长租公寓
长租公寓市场广阔，吸引了诸多投资者。仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业，而2017年底拿到融资的长租公寓企业更多，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的“狂欢”。在2018年1月40亿元的A轮融资中，自如估值接近200亿元人民币，成为长租公寓领域领跑龙头。
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2、房企旗下长租公寓进入阵线收缩期
房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。在融资方面，房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。未来，具备房企背景的长租公寓或在激烈竞争中，脱颖而出。房企纷纷进军长租公寓，推出BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团等众多一线品牌公寓。
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楼市调控趋严，房地产市场不明朗，此前火热的长租公寓在内的一些非主营业务目前正面临着一定考验，甚至有收缩阵线的迹象。
3、盈利难长租公寓已是微利行业
但是业内人员表示，目前长租公寓已经是微利行业。房子本来的租金成本、营销和运营服务成本，还有一个就是改造成本。经过测算，在整个8-10年的租赁期内，要保持95%的出租率，才有赚钱的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的时期。
现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。
随着行业进入深水区，盈利难的问题始终横亘在各大公寓运营商面前。其中，租金差+增值服务+金融杠杆的组合成为行业普遍认同的盈利模式。
易居研究院研究总监严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。
2019年长租公寓发展趋势分析
1、长租经营的专业化
有人说长租公寓的未来将呈现出“两头大、中间小”的特点，头部品牌越来越集中，中小玩家将逐渐被市场所淘汰。长租市场会不会出现所谓的马太效应，对此自如CEO熊林的观点是：“将是以投资商、开发商、运营商及服务配套商为主所构成的有序分工、高效协作模式，并存在品质关、规模关、增值服务关三大关卡。”
过去一年中，在资本和市场前景的诱惑下，拼规模、拼速度的痕迹不无明显，短暂的阵痛期过后，终归要回归多元化的租住需求和专业化的长线经营，也不难从中看到长租公寓下半场拼运营、拼服务的影子。
2、租住空间社群化
巴克莱银行在一份报告中提出了这样的观点：1995—2009年出生的Z世代将成为有史以来人口最多的队列，在全球人口的占比达到25%，并将占据美国、欧洲和金砖四国40%的消费。与其他世代最大的不同，Z世代更加个性化，且热衷于社群连接和分享。
从单纯的租房到多元化的服务，从传统的家居装饰到智能化改造，从枯燥的租房生活到高幸福感的跨界生活，所有租住场景和价值链的延伸，都不是无迹可寻的，用户需求恰恰是最正确的风向标。
3、长租公寓前景光明
从机构渗透率看，目前我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房更是不足1%。这样的数据和美国、日本等发达租房市场动辄40%、50%的机构化率相比，我国住房租赁市场的机构化率无疑非常非常低。也就是谁，长租公寓是无人开拓的蓝海。
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。
根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
数据来源：中商产业研究院
2018年暴露出的市场乱象，以及随之而来的资本寒冬，2019年的行业大洗牌似乎毋庸置疑。12月14日，魔方生活服务集团CEO柳佳在接受媒体采访时表示，2019年这个行业还是个洗牌的过程，有盈利能力的、专业的公司会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。未来长租公寓行业将呈现“两头大、中间小”的特点，头部企业越来越集中，而中小型企业在融资、资源获取等方面越来越困难，很可能选择被并购或者转型。
（文章来源：中商产业研究院）
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